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　　產(chǎn)權(quán)式酒店漂洋過(guò)海來(lái)到三亞，迄今已有20年。三亞作為中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的第一站，其發(fā)展必將為其他城市提供經(jīng)驗(yàn)和借鑒，但因其過(guò)長(zhǎng)的回報(bào)周期、模糊的法律規(guī)定、缺失的信用體系，使得“餡餅與陷阱”之爭(zhēng)一直存在。

　　在這個(gè)地產(chǎn)商磨拳擦掌決戰(zhàn)“金九銀十”之際，我們來(lái)梳理一下三亞產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展脈絡(luò)，為行業(yè)發(fā)展提供一些思路和思考。

　　A

　　三亞華宇皇冠假日酒店的成功，震驚地產(chǎn)、旅游界，后來(lái)者紛紛效仿?lián)Q裝登場(chǎng)

　　1976年，瑞士人亞力山大·耐提在阿爾卑斯山度假時(shí)，意外發(fā)現(xiàn)山腳下一棟完好的房產(chǎn)，他將其買(mǎi)下并精裝修，向游客出售，顧客在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利。

　　亞力山大·耐提的靈機(jī)一動(dòng)，開(kāi)創(chuàng)了時(shí)權(quán)酒店的先河。時(shí)空際遇，1995年，我省陷入房地產(chǎn)低谷，遠(yuǎn)在萬(wàn)里之外的海南，接過(guò)亞力山大·耐提的接力棒，將“買(mǎi)斷時(shí)段”進(jìn)階為“買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)”，產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)運(yùn)而生。

　　三亞銀海度假酒店是中國(guó)第一批產(chǎn)權(quán)式酒店，雖受當(dāng)時(shí)的政策及海南市場(chǎng)環(huán)境制約，無(wú)疾而終。但它融合房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)所帶來(lái)的開(kāi)創(chuàng)意義，卻極為深遠(yuǎn)。

　　2003年，當(dāng)位于海南亞龍灣、投資5億多元的三亞華宇皇冠假日酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的面貌出現(xiàn)在世人面前時(shí)，再次引發(fā)關(guān)注。開(kāi)盤(pán)價(jià)為每平方米2萬(wàn)元，最小戶型不到50平方米，這個(gè)價(jià)位在彼時(shí)的三亞市區(qū)，可以買(mǎi)上3至5套不低于100平方米的3居室!

　　房?jī)r(jià)雖貴，但承諾年8%的回報(bào)率，還是讓很多投資者蠢蠢欲動(dòng)。還好，三亞華宇皇冠假日酒店如期兌現(xiàn)了承諾。該酒店的成功，一時(shí)間在旅游界、房地產(chǎn)界都掀起了波瀾，很短的時(shí)間內(nèi)，三亞的天福源、卓達(dá)、匯凱、天澤海韻等原本或是地產(chǎn)項(xiàng)目或是酒店項(xiàng)目的項(xiàng)目，紛紛披著產(chǎn)權(quán)式酒店的外衣陸續(xù)登場(chǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，三亞在建及投入運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式酒店約為53家。

　　B

　　在海南這種土地資源有限的度假目的地，發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店是市場(chǎng)的自然選擇

　　海南良好的空氣，被稱作“中華民族的四季花園”。以三亞為例，近年來(lái)，島外客戶在鹿城購(gòu)買(mǎi)商品住房的比例一直保持在85%，今年1月至5月，島外購(gòu)房占比更是達(dá)到89%，一些項(xiàng)目甚至95%以上都被島外客戶購(gòu)買(mǎi)。

　　此為先天優(yōu)勢(shì)，但三亞自身所面臨的一些問(wèn)題，也使得產(chǎn)權(quán)式酒店成為必要的選擇。

　　“在海南這種土地資源有限的度假目的地，發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店是市場(chǎng)的自然選擇�！蔽髂厦褡宕髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授單德朋表示，海南濱海休閑旅游區(qū)的商品住宅，淡季入住率低，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展，有效解決了淡季房產(chǎn)閑置的問(wèn)題。

　　三亞旅游委老員工黃苗俊感慨，三亞的旅游發(fā)展那叫一個(gè)“快”呀!1996年三亞的旅游接待過(guò)夜人數(shù)只有26.2萬(wàn)人次，到了2006年這一數(shù)字就達(dá)到了390.6萬(wàn)人次�！艾F(xiàn)有的酒店資源不能滿足市場(chǎng)需要，給產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展提供機(jī)會(huì)。”三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉樹(shù)國(guó)說(shuō)。

　　半年不開(kāi)張、開(kāi)張吃半年。海南旅游冬季旺，夏季淡，也使得產(chǎn)權(quán)式酒店被寄予解題的厚望。由于產(chǎn)權(quán)式酒店除了給予投資者持續(xù)的回報(bào)率外，還會(huì)贈(zèng)送給投資者每年一些免費(fèi)入住天數(shù)，三亞約50%的項(xiàng)目都采用了國(guó)際通行的21天制。

　　“產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者主要為白領(lǐng)高管老板階層，他們共有的特點(diǎn)是購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，出游度假意愿大，旅游消費(fèi)水平較高�！比齺唽W(xué)院旅業(yè)管理學(xué)院教師張振祥認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店招徠了這些高端客戶。

　　C

　　發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店一度風(fēng)光無(wú)限，但成長(zhǎng)的煩惱同樣存在，法律法規(guī)不健全，產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏沃土，呈現(xiàn)出“暴發(fā)式”勢(shì)頭，掣肘整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

　　法律法規(guī)缺失

　　今年年初，以39萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了陵水香水灣某產(chǎn)權(quán)式酒店的132號(hào)商品房，王先生卻開(kāi)心不起來(lái)。在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證后，他才發(fā)現(xiàn)《土地使用權(quán)證》上所注明的土地用途為商用，可自己明明簽訂的是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，土地年限一下從70年變?yōu)?0年。氣憤之下，他將該酒店以未主動(dòng)披露建設(shè)用地性質(zhì)構(gòu)成欺詐為由，訴諸法院。

　　三亞大樹(shù)公館項(xiàng)目投資者可享受70年的土地使用年限，雙大國(guó)際項(xiàng)目的土地使用年限為50年，紅樹(shù)林酒店項(xiàng)目則為40年……類似王先生遇到的困惑屢見(jiàn)不鮮。雖然所有的產(chǎn)權(quán)式酒店都承諾可以辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，但給出的土地使用年限卻不盡相同。

　　“在我國(guó)既有法律法規(guī)的規(guī)定中，土地使用用途和性質(zhì)的分類并未體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店的用地性質(zhì)�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，各地房屋權(quán)屬登記管理部門(mén)對(duì)其的管理基本處于探索階段。

　　產(chǎn)權(quán)式酒店的存在是否合法?作為產(chǎn)權(quán)式酒店最早發(fā)展且發(fā)展較為成熟的地區(qū)，從2010年開(kāi)始，我省相關(guān)文件都對(duì)該業(yè)態(tài)予以了肯定，《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要(2010―2020)》明確提出“加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)權(quán)式度假酒店開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)的嚴(yán)格規(guī)范管理”;2012年�？谑谐雠_(tái)了我國(guó)首個(gè)《產(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》。

　　雖說(shuō)其存在合法合理，但也應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)式酒店的土地性質(zhì)。

　　信用體系缺失

　　不光是法律、法規(guī)對(duì)于一個(gè)行業(yè)的發(fā)展重要，社會(huì)信用體系的建立，對(duì)于行業(yè)的發(fā)展，同樣重要。

　　2004年，中國(guó)首例因產(chǎn)權(quán)式酒店預(yù)售合同糾紛產(chǎn)生的官司在海南開(kāi)庭，給我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展帶來(lái)很大的震蕩。

　　作為我省較早的產(chǎn)權(quán)式度假酒店——五星級(jí)“南海傳說(shuō)溫泉療養(yǎng)度假中心”的最早期客戶，由于產(chǎn)權(quán)式酒店企業(yè)信用體系的缺失，何繼明等投資者的維權(quán)之路耗時(shí)耗力。

　　1999年對(duì)外銷(xiāo)售的“南海傳說(shuō)”，每平方米售價(jià)4000元左右，且購(gòu)房者擁有每年18天同級(jí)別房間免費(fèi)入住權(quán)。何繼明等人認(rèn)為這是一個(gè)投資機(jī)會(huì)，于是紛紛解囊。

　　然而，銷(xiāo)售合同簽定后，樓市價(jià)格上漲行情被看好時(shí)，開(kāi)發(fā)商想以名稱改變、投資增加等種種借口毀約。等待何繼明等人的，是一連串的糾紛和官司。

　　“產(chǎn)權(quán)式酒店的整體運(yùn)作周期較長(zhǎng)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)上的不法行為，都會(huì)侵害投資者的權(quán)益。由于目前社會(huì)信用體系還不健全，我國(guó)對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的系統(tǒng)監(jiān)督機(jī)制尚未建立，產(chǎn)權(quán)式酒店的期貨性質(zhì)會(huì)牽涉到信譽(yù)問(wèn)題�！眴蔚屡蟊硎荆瑖�(guó)外所有的時(shí)權(quán)和產(chǎn)權(quán)的度假產(chǎn)品，全部由信托公司擔(dān)保，而目前我國(guó)的信托公司尚不具備這樣的信譽(yù)和能力，而且，由于我國(guó)的企業(yè)信用制度尚未建立，投資者難以考察企業(yè)信用歷史，涉及未知因素太多，導(dǎo)致我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展先天就具有信用缺憾。

　　D

　　先天不足必然導(dǎo)致后天成長(zhǎng)困難重重，在開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、投資商的三重博弈中，受傷的往往不止一方，從而影響到整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，整個(gè)旅游形象也大打折扣。

　　承諾年回報(bào)率一直降

　　花費(fèi)近3000萬(wàn)元翻修后，三亞大衛(wèi)傳奇愛(ài)情度假酒店重新開(kāi)張，只是，這次是由投資者自主經(jīng)營(yíng)。2006年，投資者周斐花了50余萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了大衛(wèi)傳奇酒店的一間57平方米的客房，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾每年的租金是房款的8%，大約每年4萬(wàn)余元，他第一次與開(kāi)發(fā)商簽訂了兩年的合同，直到2008年續(xù)簽合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商只給出6%，幾經(jīng)協(xié)商，他最終妥協(xié)了簽下三年的合同，可到2011年4月份再次續(xù)簽合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的租金又調(diào)低了。

　　憤怒之下，分布在21個(gè)省市的180余名投資者最終于2012年成立業(yè)主委員會(huì)與大衛(wèi)酒店管理公司協(xié)商，但該公司還是將租金降到每年2.3萬(wàn)元。投資者全力維權(quán)下，大衛(wèi)酒店管理公司已無(wú)力繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，最終以300萬(wàn)元將酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)賣(mài)給投資者們。

　　“目前的產(chǎn)權(quán)式酒店中，開(kāi)發(fā)商并未和運(yùn)營(yíng)商就酒店回報(bào)率問(wèn)題，形成良好的溝通。開(kāi)發(fā)商為了好銷(xiāo)售，會(huì)以可觀的回報(bào)率作為噱頭，投資者也希望投資可以獲得高回報(bào)，但經(jīng)營(yíng)是有風(fēng)險(xiǎn)的�！比齺啚沉�合度假酒店總��(jīng)理李雪華分析道。

　　改變?cè)谇娜贿M(jìn)行。目前三亞在售的一些產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)始學(xué)習(xí)國(guó)外的運(yùn)作模式，并不再向購(gòu)房者做出回報(bào)率的具體承諾，而是與其就經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成做出約定，或是“酒店經(jīng)營(yíng)全利潤(rùn)分紅”模式，或是“按客房利潤(rùn)分成”模式，或是“混合利潤(rùn)分配”模式�！拔覀儗�從靠銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)支撐，轉(zhuǎn)向做度假目的地綜合體，主要的收入將來(lái)自酒店的運(yùn)營(yíng)。綜合體不僅有高星級(jí)酒店，也會(huì)有會(huì)展中心、電影工坊、奢侈品中心等項(xiàng)目。投資者不僅能從客房運(yùn)營(yíng)中獲得收益，也能從相關(guān)的項(xiàng)目中取得分紅�！比齺啚臣t樹(shù)林度假酒店開(kāi)發(fā)商、金典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全說(shuō)。

　　小投資者自主賣(mài)客房

　　上網(wǎng)訂購(gòu)三亞國(guó)光豪生度假酒店的客房，同樣的海景房，攜程、去哪兒等在線旅游商售賣(mài)686元/天，而只要顯示了“三亞國(guó)光豪生度假酒店(業(yè)主房)”字樣，卻只需支付400元/天。

　　三亞國(guó)光豪生度假酒店物業(yè)服務(wù)部負(fù)責(zé)人透露，酒店的業(yè)主比較分散，1100多套客房中，有100多套產(chǎn)權(quán)式客房被業(yè)主收回自主經(jīng)營(yíng)。這些業(yè)主常年打著國(guó)光豪生的旗號(hào)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或旅行社低價(jià)售賣(mài)酒店客房，嚴(yán)重侵害酒店的利益。由于開(kāi)發(fā)商未與投資者在合同里約束小投資者不能自主經(jīng)營(yíng)，且產(chǎn)權(quán)式酒店也缺乏相關(guān)法律法規(guī)對(duì)這些投資者擾亂酒店正常經(jīng)營(yíng)行為予以制止。

　　“這樣的情況并不鮮見(jiàn)，由于早期開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商與投資者的合同約定并不完善，并未就此作出約定。但這些投資者的舉動(dòng)，顯然會(huì)擾亂正常的旅游市場(chǎng)秩序。酒店運(yùn)營(yíng)商的正當(dāng)權(quán)益也難以受到維護(hù)�！比齺喪蟹康禺a(chǎn)交易管理所所長(zhǎng)孫淑蓉說(shuō)。

　　家家都“靠海吃海”

　　開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商與投資者在產(chǎn)權(quán)式酒店這一業(yè)態(tài)中各種矛盾的根源，關(guān)鍵還是在于酒店的效益。效益好，三方相安無(wú)事;一旦效益出現(xiàn)滑坡，甚至影響到分紅時(shí)，三方的矛盾就會(huì)激化。然而，目前，我省產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)壓力不小。

　　“三亞玩海的酒店太多了，入住率有時(shí)甚至連30%都不到�！比齺啚骋凰男羌�(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售經(jīng)理透露。國(guó)家旅游局公布的全國(guó)星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度海南五星級(jí)酒店平均出租率為69%，遠(yuǎn)低于國(guó)際上五星級(jí)酒店80%的出租率盈虧線水平，而去年海南五星級(jí)酒店平均出租率最低值僅為48%。

　　張振祥認(rèn)為，淡季酒店入住率不理想，既有旅游市場(chǎng)大環(huán)境的影響因素，也有同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的原因。目前三亞的產(chǎn)權(quán)式酒店分布在市區(qū)、三亞灣、海棠灣、亞龍灣、大東海等地，其中以三亞灣居多。它們都主打“海景牌”、星級(jí)酒店、星級(jí)服務(wù)等，差異化不明顯�！皶�(huì)讓游客覺(jué)得每家都差不多，膩味�！�

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　　在項(xiàng)目的土地、立項(xiàng)、規(guī)劃、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)管理等方面制定相應(yīng)的管理辦法

　　“一方面要引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商理性投資，另一方面要強(qiáng)化政府的規(guī)劃引導(dǎo)，目前度假深度游日漸走俏，產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)研發(fā)新產(chǎn)品，在大眾化的度假需求方面多研究、多開(kāi)拓�！笔÷糜螀f(xié)會(huì)旅游飯店分會(huì)會(huì)長(zhǎng)張會(huì)發(fā)表示。

　　“政府可在項(xiàng)目的土地、立項(xiàng)、規(guī)劃、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)管理等方面制定相應(yīng)的管理辦法。”劉樹(shù)國(guó)認(rèn)為，相關(guān)法律應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)式酒店的土地性質(zhì)，有序引導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，在經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)，也要充當(dāng)好項(xiàng)目利益方外第三者的角色，監(jiān)督開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商賬目清晰、透明，公平維護(hù)各方利益。

　　“目前應(yīng)完善產(chǎn)權(quán)式酒店的監(jiān)督機(jī)制，政府、業(yè)主、媒體等方面要強(qiáng)化各自的監(jiān)管渠道和力度�！睆堈裣檎J(rèn)為，還應(yīng)建立產(chǎn)權(quán)式酒店的行業(yè)組織，整合行業(yè)資源、加強(qiáng)行業(yè)自律，定期發(fā)布產(chǎn)權(quán)式酒店的相關(guān)信息，加強(qiáng)對(duì)其投資經(jīng)營(yíng)監(jiān)督，提高社會(huì)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的了解程度，培育市場(chǎng)。

　　“目前產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商與投資者的矛盾，主要在約定服務(wù)與期望服務(wù)、約定服務(wù)與承諾服務(wù)之間不能協(xié)同，產(chǎn)生矛盾�！眴蔚屡蟊硎荆�一方��，要鼓勵(lì)、監(jiān)管開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，對(duì)其夸大甚至是虛假的宣傳或違約行為，政府、行業(yè)相關(guān)部門(mén)要依法依規(guī)予以懲戒;同時(shí)，也要教育投資者，投資是有風(fēng)險(xiǎn)的，投資產(chǎn)權(quán)式酒店和投資基金類似，應(yīng)理性消費(fèi)。

　　“運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)保護(hù)三方最好的方式就是一個(gè)完備的合同。”海南昌威律師事務(wù)所律師米威建議，產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商和投資者應(yīng)強(qiáng)化合同內(nèi)容的完善，合同中至少應(yīng)該明確權(quán)益人相關(guān)的權(quán)限約定、經(jīng)營(yíng)成本計(jì)算辦法、議事規(guī)則等內(nèi)容。

　　目前，三亞正在著手制定旅游住宿業(yè)發(fā)展的10年規(guī)劃，業(yè)內(nèi)寄予厚望，希望能給三亞的酒店業(yè)帶來(lái)一片新天地。

　　名詞 解釋

　　產(chǎn)權(quán)式酒店就是由個(gè)人投資者買(mǎi)斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開(kāi)發(fā)商以房地產(chǎn)的銷(xiāo)售模式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。每一套客房都擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者如購(gòu)買(mǎi)商品房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店管理公司分享投資回報(bào)及獲取該物業(yè)的增值，同時(shí)還獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。其是酒店的衍生產(chǎn)品，統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)方式使各業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益捆綁在一起，管理公司根據(jù)收益分成，保持物業(yè)的整體租價(jià)。